חבות ארנונה בגין נכס - הצד בעל הזיקה הקרובה ביותר


בעולם העסקי המודרני, נדרשת יעילות מירבית בניצול שטחי מסחר ע"י גורמים עסקיים שונים. כל מיני הסדרים מתקיימים בעניין זה, החל משכירות ושכירות משנה ועד הסכמי הרשאה לשימוש בנכס לפי שעות, לפי ימים, בחלקים מן הנכס וכד'.

כל עוד המצב שפיר, כולם מסתדרים ונושאים בנטל חיובי ארנונה אולם כאשר המצב הכלכלי מתדרדר, מוצא עצמו גורם עיסקי אחד שהיה קשור בעבר לנכס באופן כזה או אחר, וכמי שנרדף ע"י העיריה, בניסיונה לגבות ממנו את כל נטל הארנונה ואין לו כבר למי לחזור הואיל ושאר הגורמים נעלמו, הפסיקו פעילותם וכד''''.

במצב זה חובה להתגונן נגד דרישת העיריה ולנסות ולהסיר את החובה לשאת בנטל המוטל על הנכס ע"י שכנוע כי אין חובה לשלם את הארנונה אלא החובה צריכה להיות מוטלת על גורם אחר, אשר ייתכן וכבר אינו קיים.

בפסיקה נקבע מבחן משפטי עובדתי לקבוע מיהו המחזיק בנכס, לסעיף 1 לפקודת העיריות, והוא המבחן לקביעת הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס בתקופה הרלוונטית, כמתואר בעמ"נ (מחוזי חי'') 309/06 - עופר קעה נ'''' עיריית חדרה, באמצעות מנהל הארנונה, תק-מח 2006(3), 8720 (2006)., עמ'''' 10:

" המונח "מחזיק", כמו המונח "החזקה", זכה לפרשנויות רבות בפסיקה. נפסק כי המושג יפורש בהתאם להקשרו החקיקתי,
כך שהמושג "מחזיק" לצורך חיקוק אחד אינו בהכרח זהה לפירוש שיינתן לאותו מושג במסגרת חיקוק אחר. לגבי המושג "מחזיק"בפקודת העיריות, נקבע בפסיקה כי המחזיק הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344; ע"א 650/88 יריב הספקה לחקלאות בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) נ' הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק), פ"ד מז(5) 144; רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ'''' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו (4) 856,857). "

מבחן ה"מחזיק" עפ"י פקודת העיריות הינו מורכב ממבחנים עובדתיים, אך גם משפטיים, כמצוטט מפי כב'''' השופט רון סוקול ב-עמ"נ (מחוזי חי'''') 254/05 - סופרגז חברהישראלית להפצת גז בע"מ נ'''' מנהל הארנונה בעיריית כרמיאל, תק-מח 2007(1), 12992 , 13005 (2007).עמ'''' 10:

"  החזקה בנכס, לצורכי פקודת העיריות, נבחנת לא רק על-פי מבחנים עובדתיים, אלא גם על-פי מבחנים משפטיים.
בבג"צ 764/88 הנ"ל, בעמ'''' 812, אומר בית המשפט:
[...] החזקה במהותההמשפטית-קניינית, דהיינו בעלות, שכירות או חכירה.
לא די אם כן שפלוני משתמשבאופן קבוע בשטח מסויים להחנות את מכוניתו לצורך חיובו בארנונה בגין אותו שטח אםאין לו בנוסף, גם החזקה משפטית באותו שטח. כאשר ישנם כמה מחזיקים אפשריים, ייחשב המחזיק מי שהנו בעל מרב הזיקות לנכס (ראה ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ'''' עיריית קרית-ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 165) או בעל הזיקה הקרובה ביותר."


מצאנו כי העיריה מנסה באופן יצירתי למדי, להגיש תביעת ארנונה בגין נכס גם נגד מי שהורשע בעבר בעבירה שבוצעה בנכס עצמו כגון ניהול עסק ללא רישיון.

סעיף 14 לחוק לרישוי עסקים תשכ"ח 1968, קובע את העונשים בגין עיסוק ללא רשיון או היתר זמני ואי-קיום הוראות ותנאים כדלקמן:

14.          (א)        אדם שעסק ללא רשיון או היתר זמני בעסק טעון רישוי או שלא קיים תנאי מתנאי רשיון או היתר זמני או שלא קיים הוראות תקנה לפי סעיפים 9 עד 11ב, דינו - מאסר שמונה עשר חדשים; ואולם אם לא קיים תנאי כאמור בסעיף 2 ו 6 (א) ו-(ג), דינו - הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (בסעיף זה - חוק העונשין); ואם עסק או לא  קיים כאמור אחרי שקיבל התראה מאת הממונה על המחוז רופא מחוזי כמשמעותו בפקודת בריאות העם, 1940 (להלן -רופא מחוזי), מי שהשר לאיכות הסביבה הסמיכו לכך (להלן - הממונה על איכות הסביבה), מפקד משטרת המחוז או ראש הרשות המקומית, דינו - קנס נוסף כאמור בסעיף 61(ג) לחוק העונשין, לכל יום שבו נמשכה העבירה אחרי מתן ההתראה.

(ב)  לענין, סעיף זה אין נפקא מינה -

אם האדם עסק בעצמו או על-ידי עובדו או מורשהו;

אם עסק בעסק של עצמו או של אחר;

אם היה אחראי לניהול עסקו של אחר, בין בשכר בין ללא שכר, ולענין זה מי שניהל בפועל עסקו של אחר, רואים אותו כאחראי לניהול העסק כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר;

אם היה העיסוק מוגבל מראש בזמן או חד-פעמי.

(ג)  לא יאשם בעבירה לפי סעיף זה מי שעסק כשותף רדום או ללא נטילת חלק ברווחיו של העסק.

סעיף 15 לחוק רישוי עסקים תשכ"ח 1968 קובע לעניין אחריות של תאגיד כדלקמן:

15.          נעברה עבירה לפי סעיף 14 על-ידי תאגיד -

רשאי בית-המשפט להטיל עליו קנס שלא יעלה על כפל שיעור הקנס שהיה רשאי להטילו אילולא סעיף זה;יואשם בעבירה גם כל אדם אשר בשעת ביצוע העבירה היה מנהל פעיל או מנהל רשום לפי כל דין, שותף - למעט שותף מוגבל - או עובד מינהלי בכיר באותו תאגיד ואחראי לענין הנדון, אם לא הוכיחו שהעבירה נעברה שלא בידיעתם או שנקטו כל האמצעים הסבירים להבטחת שמירתו של חוק זה.

הוראות סעיפים אלה יוצרות חבות פלילית בלבד שבגינה העונש המצוי בסעיף- קנס או מאסר. אך, אין בהם כדי לקבוע מהו מעמדו של הנאשם ביחס לנכס ואת זיקתו לנכס.

כפי שראינו לעיל, קובע בית המשפט הנכבד כי המונח "מחזיק" יהיו לו משמעויות שונות לצורך חיקוקים שונים ואין להקיש בין "המחזיק" לצורך הרשעה לפי חוק רישוי עסקים לבין "המחזיק" לצורך החיוב הארנונה בעמ"נ (מחוזי חי'''') 309/06 - עופר קעה נ'''' עיריית חדרה, באמצעות מנהל הארנונה, תק-מח 2006(3), 8720(2006).

במצב בו מס' גורמים פעלו בו זמנית באותו נכס, יהיה זה נכון להצביע על הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מכח המבחנים העובדתיים המשפטיים שנקבעו כאמור.

ניתן לסכם את הנושא בכך כי ע"מ לדחות דרישת העיריה לתשלום ארנונה בגין נכס, יש לבחון את הזיקות הרלוונטיות לגבי הנכס ולשכנע כי המבחן המשפטי העובדתי אינו מתקיים במקרה שלפנינו.

הערה: כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ או חוות דעת משפטית.

עיקרי הדברים נכתבו כחלק מכתב ערר שהוגש בשנת 2009 לוועדת ערר לענין ארנונה. הערר נתקבל בהסכמת העיריה המשיבה.

כל הזכויות שמורות למחבר עו"ד יוסף וינראוך. ליצירת קשר עם המחבר - לחץ/י כאן.